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??商 住房正遭遇全面围剿。北京商报记者了解到,目前,北京各银行商用房全部暂停抵押。此外,据悉,广州多家银行也不能做商 住房抵押贷款。分析人士表示,这是对商 住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了收紧政策的导向。

??北京商用房抵押贷停止

??贷款机构伟嘉安捷在4月24日发布的报告中提到,接近年中,不少消费者的贷款需求不断上升,近期不少外省市银行开展了消费金融产品,而目前北京地区的抵押消费政策依然趋紧,商用房全部暂停抵押。

??两家国有银行人士表示,他们一直没有做商用房抵押业务。一位国有大行贷款经理向北京商报记者表示,因为商用房抵押消费贷款的用途控制不了,不知道资金去向,所以一直不给贷款。

??事实上,在4月中旬就传出消息,北京多家银行已禁止商用房做抵押贷款,一些能做该业务的银行审查也已经趋严。北京某国有大行的支行人士直言,“能做不一定好批”。根据4月中旬该行的规定,商用房抵押用于经营性贷款,根据评级来确定利率,正常贷款利率是在基准利率基础上上浮30%,最长贷款年限为三年,一般为一年。如果抵押贷款用于个人消费,用途要明确,有发票证明。

??此外,据媒体报道,广州的国有大行、股份制银行等多家银行目前已不能做商 住房抵押贷款。

??在分析人士看来,商用房抵押贷款被暂停也是情理之中的事情。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,过去商用房本身就是属于商品房的一种,所以做抵押贷款本身也没有问题。但目前关键是此类物业的投资性价比非常糟糕,流通性也很糟糕。如果做抵押贷款,甚至会出现抵押品不如贷款价值的现象。所以过去银行会涉足,但现在确实会回避。

??全面围剿商 住房

??对于商用房抵押贷款暂停的原因,在分析人士看来,主要是之前商用房限购政策的延续。

??伟嘉安捷在报告中提到,由于商用房已暂停交易,因此目前多家银行均不接受个人名下商用房的抵押。亚豪机构市场研究部总监郭毅也表示,这是对商 住调控的一个补充性政策。

??事实上,此前北京三度收紧商用房政策。3月26日晚间,北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,用以监管本市的商业、办公类项目,其中,开发企业在建(含在售)商办类项目,销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用,再次出售时,应当出售给企事业单位、社会组织。此外,政策执行之前已销售的商办类项目再次上市出售时,可出售给企事业单位、社会组织和个人,但个人购买应当符合相应条件。

??中原地产首席分析师张大伟认为,本轮调控政策是政策力度最强的一次。其中,商办与学区房是本次调控的主要对象,各种政策叠加出台,对市场压力越来越大。历史上首次针对商办类物业全面收紧调控政策。

??“暂停也充分说明了收紧政策的导向,对于此类收紧的做法,实际上说明银行‘也不愿意蹚浑水’,毕竟部分抵押是否合规还不好说”,严跃进说道。

??商 住房流动性降至冰点

??实际上,抵押贷款也是购房者将商 住房进行套现的一种方式。

??郭毅表示,众多商 住房的购房者都会考虑将商 住房套现出来再去购买其他的住宅类产品,以实现居住升级。一般而言,购房者会选择出售房产实现套现,然而在商 住房限购政策出台后,这种套现方式已经难以实现。其次,抵押贷是除了销售之外的一种套现方式。但目前抵押贷款套现方式也被堵死,这就意味着商 住房的流通价值已经降到一个很低的程度。 

??她也补充道,如果丧失流通价值后,商 住房的购房者只能依托于对外出租,实现租金回报,但目前来看也存在两个问题,首先,租金回报非常漫长,其次,它的收益很难保证,特别是对于这种商改成住的违规产品,目前的监管比较严格,能否顺利实现对外出租给个人存一定疑问。

??对于在售的商 住房开发商而言,未来销售可能将面临较大问题,已经购买商 住房的个人购房者也形成新的打压。在郭毅看来,督促开发商将手中的商 住房产品还原成它的商业功能和办公功能,再对外出租,这种方式既有利于商 住市场的规范,也能对人口控制起到非常有效的作用。

??“但是对于已经购买了商 住类产品的个人购房者来说,这样的政策无异于在商 住限购的基础之上,对他们形成新的打压,是一个雪上加霜的调控政策。”郭毅补充道。

??未来商 住房的政策是否有可能放松?严跃进表示,至少今年三季度前类似政策会持续收紧,到了四季度就要看后续市场的变化。放开的话也是处于极其审慎的政策监管之下的,而且也是考虑到个人资金实际的需要。

??抵押贷需求依旧很大

??需要指出的是,商用房抵押贷款暂停了,但并未影响普通住宅的抵押贷款。银行人士表示,个人住房抵押贷款仍在正常进行。

??在房贷按揭业务受到严格管控之后,住房抵押贷款成为不少银行的次优选择。

??据悉,目前虽然抵押贷款审查趋严,但抵押贷款的需求依然很大。伟嘉安捷在报告中提到,从4月各家银行的抵押政策可以看出,目前对于借款人自身资质的审查仍然趋于严格,个人必须提供自身的工资流水,抵押用途为装修或购买家具或珠宝等,在贷后需要提供真实的发票。

??伟嘉安捷认为,接近年中,借款人对于抵押消费的需求也在不断扩大,虽然银行抵押贷款的上限仅为100万元,但是名下拥有房产的借款人在融资方面仍然首选为银行。一方面是借款人的借贷成本相对较低;另一方面是个人消费用途方面,抵押贷款的额度也能够满足大多数人的要求,所以银行额度也在从房贷逐渐转移至消费信贷方面。

??此前,房贷业务一直是银行的“心头好”,央行数据显示,今年一季度末,个人住房贷款余额19.05万亿元,同比增长35.7%。不过,伴随房贷调控趋紧,一些银行正在舍弃房贷按揭业务,将目光转向房屋抵押贷款上。

??海通证券分析师姜超认为,3月的新增居民中长期贷款仅为4500亿元,已经低于去年的平均水平,同比多增额也降至零左右。而按照央行此前的计划,今年新增房贷占信贷的比重将控制在30%以内,由此计算今年的房贷总额将从2016年的6万亿元降至17年的4万亿元左右,未来每个月的房贷将降至3000亿元左右,换言之,即将步入负增长时代。

??分析人士指出,房贷业务是银行最为优质的资产,不良率低于0.4%,最近两年房贷成为银行最为青睐的业务。而在房贷业务要求越来越严格的背景下,一些银行正在舍弃房贷按揭业务,将目光转向了利率更高、更能赚钱的房屋抵押贷款上。

??北京商报记者 岳品瑜 刘双霞/文 宋媛媛/制图